房地产市场行业分析（二）

         三、中国房地产发展现状

　　我国房地产业从20世纪80年代开端兴起，1998年国家中止福利分房实行住宅货币化后，房地产业开端真实开展起来。90年代开展壮大，在国家活跃的财政政策刺激下，全国固定资产出资快速增加，房地产出资占GDP比例逐步增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增加，房地产业得到飞速开展，近20年的开展取得了令人瞩目的成果。

　　1. 房地产的总体规模越来越大

　　房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年添加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的份额也逐年添加。

　　2. 地区发展不平衡

　　城镇居民寓居水平存在区域差异。在我国人口增加的情况下，人均建筑面积仍在增加，反映了城镇居民的寓居水平得到了进步，但因各区域的不同而略有差异。从表3-4能够看出：从城镇居民人均住所建筑面积的肯定数量上来看，东部区域24.91 >西部区域23.25>中部区域22.06。这是由于东部区域经济兴旺，房地产市场比较活泼，居民可支配收入更高，西部区域虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说寓居面积较为宽松，中部区域人口密度大，经济又不很兴旺，所以人均住所建筑面积更小；从其增加速度来看，西部区域 5.1%>中部区域4.6%>东部区域3.6%

　　3. 近来，房地产商场呈现了“三高”，房价高、居民购房热心高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，到达了2714元/平方米，比2003年增加了355元，远大于19982003年年均匀价格的增加，其间上海、北京、深圳的商品房均价分别到达8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

　　四、中国房地产行业发展前景

　　1. 房地产市场整体发展趋势

　　①随着城市化进程的加速，城市人口数量的添加，很多危旧房改造及房地产二级市场、租借市场的加速发育，住所市场还存在较大的开展空间。 

　　②以城镇人口人均增加10平方米计，就需添加住所近40亿平方米。加之城市化进程的加速使住所需求的添加和住所的天然筛选(每年1亿平方米左右)，往后10年，我国的住所建造有继续的开展。 

　　③一些组织对多个城市调查结果显现，居民对现住所的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内情愿换购住所；己购公房户中有67%期望经过换购住所改进居住条件和环境，再加上还有不少的居民情愿出资住所，因此，住所潜在需求量还相当大。 

　　④参加WTO后，我国的房地产市场逐步由集团或组织消费为主，改变为个别消费者为主。个人买房的份额还会进步，住所质量会有进一步改进，出售环节会加速标准，住所消费效劳范畴会有更大的拓宽，住所个人借款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住所与房地产法制建造将得到加强。

　　2. 市场供给趋势

　　在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而招引了过多商家进入，但一些房地产公司规划较小，开发的楼盘规划偏小，配套设施不完全。通过几年的调整后，房地产业的盈余才能已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞赛日趋激烈，在此情况下，规划优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的要害。

　　3. 多元化的金融渠道

　　在银行紧缩信贷规模的布景下，作为资金密集型工业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开辟新的融资途径，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依靠。本年相继出台的相关行动也为房地产资本市场的发展供给了方针依据。信任和住宅典当借款证券化相关准则的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业很多的资金需求之间的对立，能有效处理当时开发商所面对的融资窘境。

　　五、合理利用资源实现可持续发展  

　　可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因而，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理使用土地资源，维护生态环境，为后代人的出产日子发明必要的空间发展条件。