房地产市场行业分析（一）

万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，1988年万科进入房地产行业，万科是我国目较大的房地产之一，在行业内，万科属于领衔前进的一个行业，伴随着现在的人口增加越来越快，房地产这门行业一直在不断的提升，接下来我们对房地产进行一个简单的市场行业分析。

　　一、中国房地产行业背景分析

　　众所周知，在2008年9月，受美国金融危机影响，美元急剧价值降低，中国的很多外汇储备缩水严峻，在国外的金融财物和什物财物丢失巨大，对外出口遭到沉重打击，出口量急剧下降，国内外商投资出逃急剧，国内经济回调加剧，经济开端减速增加甚至有经济回落的现象。

　　房地产行业作为国内的一项主要的出资和消费型工业，当然也没能防止金融危机的突袭。整个房地产职业的利润出现了抛物线的形状，甚至有不少房地产三级销售市场的中介公司关闭。

　　其主要原因有哪些

　　1.2008年以来龙头金融危机愈演愈烈，中国经济向下调整，消费者收入预期及对房价预期发生变化，张望气氛稠密，加剧了商场调整的程度。

　　2.因为房地产有“高投资、高房价、高赢利”的标语，招引了很多投资者进入，市场需求过旺，使房价快速上涨，脱离了一般居民的承受能力，加之市场供应的中小户型、中低价位的住宅偏少，将一般消费需求挤出了市场。

　　3.房地产市场过快开展、房价过高引起了国家连续施行房地产调控方针，跟着宏观调控的累积效应发挥作用，尤其是对套住房贷款方针的调控，一些出资性和投机性资金撤出住房市场。

　　进入2009 年，尤其是二季度以来，我国房地产市场呈现出显着的反弹痕迹，市场出售继续升温，出售面积和出售额规划与增速均创新高。2009 年1～12 月，全国商品房出售面积为93713.04 万平方米，同比增加42.1%；商品房出售额43994.54 亿元，同比增加75.5%。

　　总之，在2009年，中国房地产开端了一个V字形的回涨。这主要是受经济恢复影响，公民收入添加，住房需求添加，进一步提升了房地产商品价格和利润的上涨空间。

　　二、中国房地产行业特点介绍

　　1、房地产业区域开展很不平衡，区域切割显着。我国房地产业开展不平衡，一方面表现在东部沿海区域的开展大大快于中西部区域，另一方面则表现在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市房地产出资、买卖占全国的一半以上。从空间分布上看，我国房地产业增加将以华东区域为主，未来房地产业的出资中心也将会集在东部五省市上面。

　　2、房地产企业数量多，规划小。1995。1997年，我国房地产开发企业已由33 482个削减到21 286个。尽管如此，房地产企业规划依然很小，1996年我国房地产企业均匀每个公司总资产7 100万元，均匀净资产只要1780万元。

　　3、房地产业对外开放的门户日益扩大。中国房地产业对外开放的脚步很快。从1992年以来，外资（主要是直接出资）已成为中国房地产业出资的重要力量。1995~1997年间，利用外资占整个房地产出资资金来源的12%左右

　　4、工业关联度高。房地产职业的工业链长，与建筑施工、建材、银行等职业具有高度关联性。正是这种高度关联性，房地产职业对国民经济的开展具有重大促进作用。 

　　5、受宏观调控方针影响明显。住所作为一种基本的日子消费品，其价格动摇对民众的日子安稳有着重大的影响。政府归纳运用土地利用、信贷方针、财务税收等多种调控办法，来坚持房地产市场的健康安稳发展。

　　6、资金密布。房地产开发的一次性投资额大，房地产项目开发需求置办土地、施工、装置等费用，对房地产开发企业的资金实力有很高的资金要求。 

　　7、具有消费和出资双层需求。房地产产品不仅是居民消费品，一起也是出资品。正是由于房地产产品具有的出资特点，出资性需求也是房地产市场需求的首要构成之一。

　　8、项目出资周期较长、程序杂乱。房地产项目开发周期一般需要2-3 年，资金周转率较低。项目的开发程序比较杂乱，这就要求前期项目选择、设计时需进行充沛的论证。

　　9、事务开展具有较强的地域性。房地产事务开发与项目所在地的经济开展程度、市场环境等具有亲近的联系。