互联网+时代,房地产企业如何顺势转型?



  互联网+时代,房地产企业面临着更多的考验,近些年来,房市低迷让众多房地产商纷纷倒闭关门,是时候该重新思考未来的房地产之路。那么在这样的紧要关头,在这样的一个迫使企业突破的时代,房地产企业该如何顺势转型呢。从房地产行业的角度思考,互联网+对房地产转型有什么帮助呢?

 

互联网+时代,房地产企业如何顺势转型?

   一般以为,“互联网+”就是互联网+实体经济的意思。其实不然。

   不是大多数行业都是从线上到线下创新的。反过来,大多数实体行业很可能会从线下到线上创新。在我看来,互联网+有三个重要的含义:

   1、实体经济迟早都要与互联网相联系,相融合。否则就只能等着互联网来融合你。房地产行业也如是。

   2、传统行业必须首先改变自己,改变成可以与互联网融合的新兴业态,才能够与互联网相融合。房地产行业也是如此。

   3、互联网+ 当中的“+”,更可以理解成是产业链的叠加和规模的扩张,也就是所谓的垂直整合中的不断地“+”。

   在房地产行业中存在四种商业模式。

   更种模式是“开发”。

   更种模式更成功的地方在流通环节中的出租与销售部分。

   种模式分为两种:铁狮门模式和凯德模式。

   这两种模式回报率阶段性高。公司转型实际上是人的社会化,变成社会人的过程。公司在转型的过程中要有很长的时间来说服团队、社会资源、观念、模式、习惯等等,但是一般老板都比较急于转型,希望一夜之间就不一样,这种转型模式成为铁狮门模式。另一种凯德模式主要是管理基金,把基金细分成纵向基金和横向基金,类型主要有土地基金、住宅基金、购物中心基金、物流仓库基金等等。

   第三种模式是不动产经营。

   这种模式基本从金融角度计算收益,和传统的前两种模式互相配合。

   第四种模式是更新出来的互联网模式。

   讲传统的房地产行业与互联网相结合,做一些新的投资尝试。

   就房地产而言,我们传统的做法有三个定势观念:

   其一、圈地越大越好,开发规模越大越好。因为一次圈地越大,土地成本越低。一次开发规模越大,开发成本越低,越具有竞争力。

   其二、一家成功的房地产企业,更好是只专注做一个细分领域的企业。比如专注做普通住宅(万科),专注做高端别墅(绿城),专注做商业地产(万达),专注做旅游地产(雅居乐),等等。

   其三、一家传统的房地产企业,就是在自己的规划红线内折腾的企业,几乎不考虑跳出规划红线外考虑什么问题。

   这三种定势,现在几乎全部失效。因为,我们没有足够的市场需求来支撑大规模的开发,我们更没有足够的融资链来支撑长期的开发,甚至也没有足够的赢利空间来支撑一块土地的常规开发!

   房地产转型有三种:微转型、小转型和大转型。

   微转型是加一些诸如健康概念和环保理念,将住宅做细一点。

   小转型是在房地产行业内转型,更大挑战是业绩挑战。

   大转型是去房地产化,与传统房地产分离。现在新的行业,就是五大美女一个老妖精,现在资本市场更火的五大美女就是互联网、云计算、人工智能、基因工程、大健康、大文化,老妖精就是军工,无非就是这么一个转法,一步就转到五大美女去。公司在转型的时候就考虑两个问题,一个是考虑微转型、小转型、大转型。另外一个考虑就是自身的变革是在体系内,还是在体系外制造新的增长组织来变改,这也是一个选择。

   那么,用互联网+的理念来看待房地产开发,我们可以得出三点启示:

   一、现在开发房地产项目,需要转变为从小做起。甚至独立的一宗地都可以划分成几小块地进行开发。但首先是做好更块地的开发。

   二、更块地的功能定位,主要不是从市场区隔的角度进行定位(因为你很难找出市场区隔空间),而是要从如何带动后续地块的开发来定位。一般来说,我建议考虑“新型样板区”的定位模式。

   三、后续开发,不要仅于红线范围内考虑,而是从城市和区域的大范围内,考虑如何整合周边乃至城市的资源。怎么整合?就是采用互联网+的模式。

   这三点建议,我总结为“以小见大,超越地产,垂直整合”的十二字房地产互联网+模式。

   互联网+时代,房地产企业转型已是大势所趋。现在更重要的是如何解决转型问题,互联网时代这种新鲜血液的出现刺激着传统房地产行业的神经,爱不释手、欲罢不能是互联网于房地产行业人心中的地位,是否转型、如何转型且看仁者见仁,智者见智。

 



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