房地产营销策划，好做吗

　　中国人总是奉行先成家后立业的说法，于是房子就成为了成家的必备品。但是随着我国经济和人民生活水平的提高，房子的价格是一再的攀升，让更多的消费者是高不可攀。但炒房热并为减弱，面对如此火热的市场，房地产企业该如何做好营销策划呢?

　　一.房地产营销策划的五个阶段

　　房地产营销策划更阶段：地段阶段

　　这一阶段都是原始的、朴素的开发，没有涉及到购房者是否需要、是否喜爱，只要是好地段就能卖得快、卖得好，所以只看地段，尤其是市中心的位置更为开发商所看重，充分体现了房地产开发中“地段、地段、还是地段”的三段论。

　　房地产营销策划阶段：概念包装阶段

　　随着市中心的位置越来越少，相对差的或者郊区化的土地开始热起来;同时，还有一大批房屋销售不出去。在这种情况下，“概念地产”、“包装地产”应运而生，这不过是推销手段的一种变化。

　　首先看包装地产的运作：1.要拥有一个好名字，形成一种市场推广主题;2.要做好整个广告的发布，尤其是煽情式广告作用较大;3.开始重视现场销售管理;4.对整个楼盘进行现场美化;5.通过新闻媒介大规模宣传。但是这种包装并不能改变楼盘本身的缺陷。

　　包装地产出现后确实收到了比较明显的效果，尤其是一些多年滞销积压的楼盘经过重新定位包装后取得了较好的销售业绩。实际上楼盘包装的确是开盘销售前必须要做的工作，而且一定要做到位，今天仍有许多开发商认为包装是十分重要的。

　　房地产营销策划第三阶段：产品素质阶段

　　楼盘是一种特殊的产品，按照一些业内人士的观点，楼盘是否畅销，不是包装、广告或概念的问题，关键是楼盘产品自身的问题。

　　一个好楼盘的标准是要达到“五好”原则，即位置好;户型、外立面、布局好;环境好;配套设施好;物业管理好。

　　房地产营销策划第四阶段：泛地产复合阶段

　　概念地产的片面性不可能使一个社区有较强的竞争力与生命力，这样，就出现了一个新的名词——泛地产营销。所谓泛地产，也有人称为“复合地产”，通过两元或多元复合形成多种新型楼盘。如住宅与写字楼复合形成SOHO。

　　房地产营销策划第五阶段：立体营销

　　所谓立体营销，就是必须要做到“五位一体”，即要有一个好的楼盘产品、一支好的销售队伍、一个好的市场环境、一个好的推广策略和一个好的物业管理。

　　二.目前房地产营销中存在的问题[

　　房地产市场诱人的前景必然导致企业间展开激烈的竞争。而在房地产企业因市场竞争而开展的营销活动中，却存在着诸多问题，集中表现在以下几个方面:

　　1.缺失诚信，不能正确领悟营销真谛。近年来，随着居民消费结构的变化，住房消费已成为居民市场消费的热点。据更新统计，居民收入中的22%用于住房消费，远高于通信、教育方面的消费。然而，消费者对房地产企业的投诉也越来越多，投诉比例节节攀高。

　　2.目标市场不明，缺乏市场定位，开发结构不合理。诚然，随着人民生活水平的提高，居民对高端住宅的需求在稳步增长。但我们必须同时看到，由于居民的收入水平不一，对住房的需求仍存在着较大的差异。伴随着对高端住宅住房需求的增加，各地存量住房交易也较为活跃，适应中低收人家庭购买的低价住房仍供不应求。遗憾的是，许多房地产开发商并未全面充分地认识到这种市场需求的差异，不顾当地的经济实力和居民的承受能力，甚至毫不顾及企业自身的资源条件，没有明确的目标市场，不进行科学的市场定位，盲目兴建高端公寓别墅、办公楼和商业用房，更终导致诸多楼盘滞销，而适应广大中低收人家庭的低价位住房却出现结构性短缺。

　　3.房地产企业数量多、规模小、经营风险高。随着市场需求的快速上升，房地产行业丰厚的利润吸引了众多的投资者，造成当前房地产企业数量多以万计的状况。

　　三房地产营销解决策略

　　1.加强营销道德建设，遵循公平诚信的基本道德规范。房地产企业缺失诚信的营销行为，严重影响了房地产市场环境，难以取得消费者的信任。要扭转这种局面，根本在于建立、健全相应的法律制度，营造一个公平诚信的宏观市场环境。但在现阶段，就每一个房地产企业而言，则应从自身做起，努力加强自身道德建设，确立、遵循公平诚信的基本道德规范，营造一个公平诚信的微观市场环境。

　　2.加强品牌管理，实行品牌营销，提升企业形象。具体应把握以下几个原则:(1)强化质量意识，努力提高工程质量、功能质量、环境质量和服务质量。(2)树立创新意识，努力追求产品、服务和形象的差异化。(3)树立业主意识，构筑完整的服务体系，建立良好的商业信誉。

　　3.针对市场需求差异，合理选择目标市场，科学进行市场定位。如前所述，由于消费者的职业、收人、家庭结构、生活方式不同，房地产市场需求存在着很大的差异性。房地产企业应针对市场需求的差异，在细分市场的基础上，综合考虑企业自身的资源、条件、竞争对手的状况，合理选择目标市场，科学进行市场定位。

　　4.积极实施企业扩张，实现规模经营。有实力的房地产企业必须适应日益提高的市场化程度，抓住当前中国房地产企业大公司很少的良机，针对房地产企业典型的地方特性，本着优势互补的原则，积极稳妥地通过兼并和资产重组，实施企业扩张，建立现代企业制度，实现房地产的规模经营，提高企业的资质等级以降低经营风险，增强竞争能力，以迎接国际房地产企业的挑战。